Comprar en la bahía
¿Cómo es el proceso de compra, paso a paso?
Una compra típica toma entre 30 y 60 días desde la oferta aceptada hasta la firma. En términos generales: firmas una oferta y depositas un anticipo (con frecuencia alrededor del 10 por ciento) en una cuenta de garantía con una empresa de título autorizada. Tu abogado revisa el título y reúne los certificados de no adeudo, el Notario Público confirma que la propiedad está libre de gravámenes, calcula los impuestos, prepara la escritura y la inscribe en el Registro Público. El día del cierre firmas ante el Notario y la propiedad es tuya. Los tiempos cambian con el financiamiento, los permisos y las particularidades de cada propiedad, así que toma esto como la forma del proceso, no como un calendario fijo.
¿Cuáles son los costos de cierre típicos en Puerto Vallarta?
Los costos de cierre normalmente los paga el comprador y suelen rondar entre el 6 y el 10 por ciento del precio de compra. El porcentaje tiende a ser menor en propiedades de precio alto y mayor en las de precio bajo. El total generalmente cubre los honorarios del Notario, el impuesto de adquisición, la cuenta de garantía y la inscripción, y en el caso de compradores extranjeros también la constitución del fideicomiso y el permiso de inversión extranjera. Como estos componentes y sus tarifas cambian, te entregamos un estimado por escrito para tu compra específica antes de firmar, y tu notario confirma las cifras finales al cierre.
¿Puedo comprar con crédito hipotecario?
Sí. Varios bancos mexicanos ofrecen crédito hipotecario para vivienda, y algunos compradores combinan esquemas de crédito con recursos propios. Las tasas, los plazos y los requisitos varían bastante entre instituciones, así que conviene comparar dos o tres opciones antes de decidir. También es común en esta zona comprar de contado, sobre todo en el mercado de segunda residencia. Si el financiamiento es parte de tu plan, podemos orientarte hacia brokers hipotecarios que trabajan en la bahía.
¿Qué es la preventa y qué debo revisar antes de comprar una?
La preventa es la compra de una unidad antes o durante la construcción, generalmente con un plan de pagos durante la obra y un precio menor al del producto terminado. Antes de firmar conviene revisar el historial del desarrollador, el contrato y su calendario de pagos, las penalizaciones por retraso, y que el régimen de condominio y los permisos estén en orden. Un abogado local puede revisar el contrato antes de que entregues dinero, y esa revisión vale cada peso.
Soy extranjero, ¿puedo comprar propiedad en la costa?
Sí, y miles lo hacen. Como Puerto Vallarta y la Riviera Nayarit están dentro de la zona restringida costera de México (a menos de 50 km del mar), los compradores extranjeros adquieren a través de un fideicomiso bancario en lugar de escriturar directamente a su nombre. Como beneficiario del fideicomiso tienes todos los derechos de propiedad: puedes habitarla, rentarla, remodelarla, venderla o heredarla. El fideicomiso no es una renta y la propiedad no es un activo del banco. Los compradores mexicanos no necesitan fideicomiso: escrituran de forma directa.
Vender tu propiedad
¿Cómo determinan el valor de mercado de mi propiedad?
Preparamos un análisis comparativo de mercado (CMA) construido sobre ventas recientes de propiedades comparables en el MLS local, ajustado por el tamaño, la ubicación, el estado, las vistas y las amenidades de tu propiedad. También pesamos el inventario actual, los días en mercado y los precios de lista de unidades similares hoy. El resultado es una valuación cuyo razonamiento puedes ver, no un número sacado del aire. Poner el precio correcto desde el inicio es el factor que más influye en qué tan rápido se vende una propiedad.
¿Cuánto tarda en venderse una propiedad aquí?
Depende del rango de precio, del tipo de propiedad, de la ubicación y sobre todo del precio de salida. Los condominios bien ubicados y bien valuados suelen venderse en pocos meses, mientras que las casas grandes y las propiedades de lujo pueden tomar bastante más, a veces un año o más. Antes de listar, te compartimos las estadísticas recientes de tu zona y tu rango de precio para que tus expectativas respondan al mercado y no a una ilusión.
¿Cuánto es el impuesto por la ganancia al vender y cómo puedo reducirlo?
Al vender, la ganancia se grava a través del ISR, y el Notario lo calcula y lo retiene con base en cifras oficiales. Según el caso, la tasa efectiva puede ser considerable (como referencia general se cita comúnmente un rango del 25 al 35 por ciento de la ganancia neta), pero el número real depende de tu documentación y tu situación. Existen mecanismos legales que pueden reducirlo, a veces de forma sustancial: acreditar la propiedad como tu casa habitación (con los requisitos y la documentación en regla), conservar facturas de las mejoras de capital y elegir bien el momento de la venta. Las reglas y exenciones cambian, así que planéalo con un notario o contador con experiencia antes de listar, no cuando ya tengas una oferta en la mano.
¿Qué documentos necesito para vender?
Normalmente la escritura original, el predial pagado al corriente, recibos de servicios recientes, el certificado catastral y, si la propiedad está en fideicomiso, los documentos del fideicomiso. Si la unidad está en condominio, la administración emite una constancia de no adeudo de cuotas. Te ayudamos a reunir y revisar todo esto antes de listar, para que el cierre avance rápido cuando haya un comprador en contrato.
¿Cómo promueven mi propiedad para encontrar al comprador correcto?
Cada listado recibe fotografía profesional, una descripción bien escrita y, cuando ayuda, video o recorrido virtual, además de su publicación en el MLS que consultan la mayoría de los compradores de la bahía. A partir de ahí la promovemos en nuestro sitio, en redes, por correo a compradores calificados y a través de nuestra red de asesores en toda la bahía. Buena parte de los compradores de este mercado llega de Estados Unidos y Canadá, así que el marketing está construido alrededor de cómo buscan y qué preguntan.
Aspectos legales y fiscales
¿Cuál es el papel del Notario Público?
El Notario Público en México es un abogado designado por el estado para formalizar las operaciones inmobiliarias. Es neutral, sirve a la operación y no al comprador ni al vendedor, y es responsable de verificar que el título esté limpio, calcular y retener los impuestos aplicables, preparar la escritura e inscribirla en el Registro Público. Ninguna propiedad cambia legalmente de manos en México sin la firma de un Notario. Como el papel está definido por ley, la experiencia del Notario importa, y trabajamos con oficinas de confianza.
¿Qué es el ejido y por qué debo tener cuidado?
La tierra ejidal es tierra comunal otorgada a núcleos agrarios en la historia de la reforma agraria. No puede venderse como propiedad privada mientras no se regularice, sin importar lo atractivo del precio o el arreglo privado que alguien proponga. Comprar tierra ejidal, o aceptar un acuerdo al margen del sistema registral, puede significar perder la inversión completa con poco recurso legal. Solo listamos y mostramos propiedades con título limpio y registrado, y el estado del título se verifica en la revisión de cada compra.
¿Qué pasa con mi propiedad si fallezco?
Lo más práctico es dejarlo resuelto por adelantado. Un testamento ante notario en México simplifica mucho la sucesión de un inmueble, y en el caso de propiedades en fideicomiso puedes nombrar beneficiarios sustitutos que heredan directamente, sin juicio sucesorio. Puedes actualizar esas designaciones con el tiempo. Como las reglas patrimoniales cambian entre países y entre estados, coordina esto con un abogado que conozca tu situación.
¿Cuánto se paga de predial y de cuotas de mantenimiento?
El predial en esta zona es bajo en comparación con otros mercados, con frecuencia unos cuantos miles de pesos al año incluso en casas de valor alto, y muchos propietarios lo pagan en una sola exhibición a inicio de año por el descuento. Los dueños de condominio pagan además cuotas de mantenimiento que cubren áreas comunes, amenidades, seguro y reservas. Estas varían mucho por desarrollo, desde unos cientos de pesos al mes en un edificio básico hasta cifras mucho mayores en un complejo con amenidades completas. Pide el predial y la cuota exactos de cualquier propiedad específica, porque cambian unidad por unidad.