Resumen Ejecutivo
Entre 2020 y 2025, las ventas cerradas en las 14 zonas más activas de la Bahía de Banderas aumentaron un 571 % en número de unidades y un 1411 % en volumen en dólares. El precio promedio de venta ponderado por volumen subió de 1 435 800 a 1 454 000, un aumento de 531 TP3T en seis años.
Ese titular cuenta solo la versión más general de la historia. El camino no fue una línea recta. La disrupción del COVID de 2020 fue seguida por un repunte explosivo en 2021 y 2022, una corrección significativa a lo largo de 2023 y 2024, un resurgimiento renovado en 2025 y las primeras señales medibles de debilitamiento en los primeros meses de 2026. Este artículo recorre cada fase, qué la impulsó y hacia dónde apuntan los datos del mercado hoy.
Cinco hallazgos clave
- El año 2020 cerró con 890 unidades vendidas y un volumen de ventas de 1.431,9 millones de dólares. El mínimo provocado por la COVID, no una caída.
- La recuperación posterior a la COVID alcanzó su punto máximo en 2022, con 1.995 unidades y un volumen de 1.798 millones de toneladas, lo que supone más del doble de las cifras de 2020 en ambos indicadores.
- Una corrección en 2023 y 2024 redujo el número de transacciones a niveles cercanos a los de 2020, a pesar de que los precios promedio siguieron aumentando. Menos transacciones, importes más altos.
- El año 2025 trajo consigo una segunda ola de crecimiento: 1.401 unidades y 1.477 millones de euros en volumen, lo que supone un aumento de 311 millones de euros y 341 millones de euros, respectivamente, con respecto a 2024.
- Los primeros cuatro meses de 2026 registran un descenso de 29% en unidades y de 19% en volumen con respecto al mismo periodo de 2025. Esto apunta a que la segunda ola se ha detenido.
Ventas Anuales Cerradas, Total de 14 Zonas
Unidades vendidas por año calendario
Volumen de Ventas Anual, Total de 14 Zonas
Dólares estadounidenses (millones)
El Año de la COVID: 2020
Según cualquier medida convencional, 2020 debería haber sido un desastre para el sector inmobiliario en un mercado de destino. Los viajes internacionales colapsaron, el peso mexicano se movió bruscamente contra el dólar estadounidense y la frontera sur estuvo cerrada para viajes no esenciales durante gran parte del año. Sin embargo, en las 14 zonas de la Bahía de Banderas que cubre este periódico, el mercado no colapsó. Se detuvo.
Las ventas totales cerradas en 2020 ascendieron a 890 unidades, con un volumen en dólares de 1.431.900. El precio medio de venta ponderado por volumen se mantuvo cerca de los 1.435.800, un nivel superior al de varios años anteriores gracias a una composición de compradores que se inclinó hacia las segundas residencias y los condominios de lujo, en lugar de las transacciones de nivel básico.
Puerto Vallarta se benefició de dos ventajas estructurales mientras gran parte de Norteamérica estaba confinada. Primero, la política nacional de COVID de México fue menos restrictiva que la de Estados Unidos o Canadá, y la economía de la bahía, impulsada por las playas, reabrió antes que los mercados urbanos. Segundo, la propia naturaleza del trabajo remoto, que se popularizó a mediados de 2020, hizo que un condominio frente a la playa con internet de fibra confiable pareciera menos un lujo y más una residencia principal viable.
Las semillas del auge que siguió se sembraron en esos ocho o nueve meses de tranquilidad. Los compradores que habían visitado la bahía durante años comenzaron a hacer cálculos sobre la reubicación. Los precios de los activos en Estados Unidos y Canadá estaban subiendo rápidamente, abultando el patrimonio neto de los compradores de segundas residencias. Y el peso, aunque volátil, se estabilizó a niveles que daban a los compradores de dólares estadounidenses más poder adquisitivo por dólar del que habían visto en años.
Resumen del Mercado, Período por Período
Todas las cifras a continuación se agregan en las 14 zonas cubiertas en este artículo. Las unidades son ventas cerradas; el volumen es la suma de los precios de venta en dólares estadounidenses; el precio de venta promedio está ponderado según el volumen.
| Período | Unidades Vendidas | Volumen de ventas | Precio promedio de venta | Unidades Δ% (interanual) |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 890 | $318,9M | $358,000 | n/a |
| 2021 | 1,761 | $676,9M | $384,000 | +97.9% |
| 2022 | 1,995 | $798.2M | $400,000 | +13.3% |
| 2023 | 1,186 | $571,9M | $482,000 | -40.6% |
| 2024 | 1,072 | $575,8M | $537,000 | -9.6% |
| 2025 | 1,401 | $769,7M | $549,000 | +30.7% |
| 2025 YTD | 531 | $283.1M | $533,000 | n/a |
| 2026 YTD | 378 | $228.1M | $603,000 | -28.8% |
Las comparaciones interanuales hasta la fecha (YTD) son solo del 1 de enero al 30 de abril. No son directamente comparables con los totales de todo el año.
El repunte post-COVID: 2021-2022
La transición de 2020 a 2021 supuso uno de los aumentos más pronunciados de la demanda que se han registrado jamás en la Bahía de Banderas. Las ventas cerradas casi se duplicaron, pasando de 890 unidades a 1.761, lo que supone un incremento del 981 %. El volumen se disparó un 112%, pasando de $319M a $677M. Y el 2022 fue aún más lejos: 1.995 unidades y $798M en volumen, los totales anuales más altos en el período que abarca este documento.
Cuatro factores se combinaron para provocar el aumento:
- El trabajo remoto hizo viable a Puerto Vallarta como residencia principal para miles de profesionales estadounidenses y canadienses que antes no podían vivir tan lejos de las sedes corporativas.
- Las tasas hipotecarias en Norteamérica estuvieron en mínimos de varias décadas durante 2021, liberando capital para la compra de segundas viviendas y adelantando la demanda.
- Los sólidos mercados de renta variable norteamericanos durante 2021 impulsaron el valor líquido de la vivienda en los mercados de origen, lo que se tradujo directamente en compras en efectivo en el Área de la Bahía.
- La economía relativamente abierta de México lo convirtió en uno de los pocos destinos internacionales accesibles para los norteamericanos, acelerando la tendencia de migración por estilo de vida que se había estado gestando durante una década.
El mercado de los departamentos absorbió la mayor parte de la nueva demanda. Las ventas de departamentos pasaron de 702 en 2020 a 1.382 en 2021 (+971 TP3T) y a 1.667 en 2022 (+191 TP3T respecto a 2021). Las casas siguieron una tendencia similar, aunque partiendo de una base más reducida. Los terrenos fueron la categoría más volátil, con su año de mayor volumen de unidades en 2021, con 78 ventas en las zonas analizadas.
Dentro de la bahía, la recuperación fue desigual. Los condominios de la Zona Hotelera, que habían registrado 77 ventas cerradas en 2020, se dispararon a 257 en 2021, más que triplicándose en un solo año, impulsados principalmente por la inversión en alquileres a corto plazo a medida que los viajeros regresaban a la bahía en gran número. Los condominios de la Marina pasaron de 25 ventas en 2020 a 87 en 2021 y 103 en 2022. Centro Norte y Centro Sur vieron aumentos similares. Las zonas que mejor se desempeñaron fueron aquellas con el mayor inventario listo para absorber la repentina demanda de nuevos compradores.
A finales de 2022, todos los indicadores apuntaban al alza. Los anuncios activos, los nuevos anuncios y las ventas cerradas se encontraban en máximos de varios años. Los precios medios solo habían subido ligeramente (de 1 435 000 a 1 440 000 en dos años), lo que sugería que el aumento estaba siendo absorbido por la oferta y no se debía únicamente a una subida de las pujas. Ese equilibrio no duraría.
La Corrección: 2023 a 2024
Las fuerzas que impulsaron la recuperación comenzaron a revertirse en 2023. La Reserva Federal de EE. UU. había empezado a subir los tipos de interés de forma agresiva a mediados de 2022, y para 2023 esos tipos ya se estaban haciendo sentir. Los tipos hipotecarios en Norteamérica, que habían estado por debajo del 3 % en 2021, superaban el 7 % en 2023. Los rendimientos de los activos equivalentes al efectivo por encima del 51 % en Estados Unidos ofrecieron a los inversionistas una alternativa viable a las tasas de capitalización de las casas de vacaciones. Además, el peso mexicano se fortaleció considerablemente, lo que redujo el poder adquisitivo de los compradores en dólares estadounidenses en aproximadamente un 15 % en doce meses.
El resultado fue una corrección de libro. Las ventas cerradas en 2023 cayeron a 1.186 unidades, lo que supone un descenso de 411 unidades respecto al máximo alcanzado en 2022. El volumen en dólares bajó de 1.479,8 millones a 1.457,2 millones, lo que representa una disminución de 281 millones. Las caídas no se distribuyeron de manera uniforme: las ventas de condominios en la Zona Hotelera, que se habían disparado a 257 en 2021, cayeron a 308 en 2022 y luego se desplomaron a 80 en 2023, una clara señal de que la inversión especulativa en alquileres a corto plazo se había enfriado a medida que la financiación se encarecía y los rendimientos de los alquileres a corto plazo se comprimían.
En 2024, la desaceleración se prolongó, pero a un ritmo mucho más moderado. El total de ventas cerradas fue de 1.072, solo 101 menos que en 2023. El mercado había encontrado un equilibrio.
Cabe destacar que los precios medios de venta no bajaron durante la corrección. El precio medio de venta ponderado por volumen pasó de 1 440 000 en 2022 a 1 482 000 en 2023 y a 1 537 000 en 2024, lo que supone un aumento del 3,41 % durante el punto más bajo del ciclo. Este patrón es el que los analistas suelen observar al inicio de los enfriamientos del mercado: primero caen los números de transacciones, el segmento medio del mercado se reduce y las operaciones que se cierran se inclinan hacia propiedades de gama alta, donde los compradores son menos sensibles a las tasas. El promedio parece más saludable de lo que realmente es el mercado subyacente.
En el terreno, los días en el mercado se alargaron. La negociación regresó. Las guerras de ofertas en efectivo de 2021 y 2022 desaparecieron. Pero el segmento de lujo se mantuvo firme, y ciertas zonas establecidas (South Shore, Punta de Mita y San Pancho) vieron muy pocos cambios en el volumen en dólares, incluso cuando los recuentos de transacciones se movieron a su alrededor.
Precio Promedio de Venta Ponderado por Volumen
14-zona total, miles de dólares estadounidenses
La Fortaleza Renovada de 2025
A finales de 2024, varios de los factores adversos de 2023 se habían atenuado. La Reserva Federal de EE. UU. había comenzado a bajar las tasas. Las tasas hipotecarias en Norteamérica se estabilizaron en el rango de 6%. El peso mexicano se debilitó ligeramente frente al dólar, recuperando parte del poder adquisitivo que se había perdido. El entorno político de México tras las elecciones se mantuvo estable. Y los compradores que se habían mantenido al margen en 2023 y 2024 habían estado observando el mercado durante dos años.
El año 2025 cerró con 1.401 unidades vendidas y un volumen en dólares de 1.477 millones, lo que supone un aumento del 31,3 % y del 34,1 %, respectivamente, con respecto a 2024. El precio medio de venta ponderado por volumen subió a $549,000, un aumento modesto respecto a la elevada cifra de 2024, lo que sugiere que la recuperación del volumen se debió a una base de compradores más amplia y no a un endurecimiento continuado en el segmento de alta gama.
Por tipo de propiedad, la recuperación se concentró en condominios y casas:
- Unidades de condominio: 851 en 2024 → 1.142 en 2025 (+34%)
- Unidades de vivienda: 168 en 2024 → 210 en 2025 (+25%)
- Unidades terrestres: 53 en 2024 → 49 en 2025 (-8%). El único segmento que no participó.
Dentro de la bahía, el liderazgo se reajustó. Los condominios de Marina repuntaron, registrando 135 ventas cerradas, el año más fuerte de la zona en nuestro período de seis años. Los condominios de Centro Norte alcanzaron 133 ventas, más de tres veces la cifra de 2020. Los condominios de la Zona Hotelera se recuperaron a 106 ventas después del colapso de 2023. Y los mercados de lujo establecidos (South Shore, Punta de Mita y San Pancho) continuaron absorbiendo transacciones de alto valor sin problemas.
2026 YTD: La Segunda Ola se detiene
Hasta el 30 de abril de 2026, la bahía registró 378 unidades vendidas, con un volumen de $228M. En comparación con el mismo período de 2025, esto representa una disminución de 29% en unidades y de 19% en volumen. El precio promedio de venta ponderado por volumen subió a $603,000, un aumento de 13% con respecto al acumulado del año 2025.
Existen tres interpretaciones razonables de estos datos, y es muy pronto para elegir entre ellas. El mercado podría estar entrando en un aterrizaje suave, donde el número de transacciones disminuye moderadamente mientras los precios se mantienen estables, similar al patrón de 2023-2024 pero con precios base más altos. Podría ser el inicio de una corrección más profunda, ya que las ganancias acumuladas de precios alcanzan la asequibilidad para los compradores. O podría ser una anomalía estacional de enero a abril que se revertirá en la segunda mitad del año a medida que se renueve el inventario y se acerquen los meses de mayor volumen.
Lo que sí nos revelan estos cuatro meses de datos es qué segmentos del mercado inmobiliario se están debilitando más rápidamente. Las ventas de departamentos han bajado un 331 % en el último trimestre, las de casas un 91 % en el último trimestre, y las de terrenos han subido un 401 % en el último trimestre partiendo de una base muy baja. El segmento de precio medio se está reduciendo más rápidamente que el de lujo, lo cual concuerda con un patrón típico de la fase final del ciclo, pero aún no alcanza el nivel de una verdadera corrección.
Los próximos dos trimestres resolverán la duda.
Clasificación por zona 2025 por volumen de ventas
Todos los tipos de propiedades combinados, dólares estadounidenses (millones)
Rendimiento a Nivel de Zona: Tabla de Clasificación 2025
Las catorce zonas a continuación son los submercados activos de Bahía de Banderas que este artículo rastrea. Ordenados por volumen de ventas de 2025 en los tres tipos de propiedad:
| Clasificación | Zona | Unidades Vendidas | Volumen de ventas | Precio Promedio de Venta (Pond. Ponderado por Vol.) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Costa Sur | 115 | $100.6M | $874,000 |
| 2 | Centro Sur | 179 | $95.1M | $531,000 |
| 3 | Nuevo Vallarta Oeste | 146 | $86.7M | $594,000 |
| 4 | Marina | 138 | $72.0M | $522,000 |
| 5 | Centro Norte | 162 | $68.8M | $425,000 |
| 6 | Bucerías | 137 | $66.1M | $482,000 |
| 7 | Zona Hotelera | 106 | $59,5M | $561,000 |
| 8 | Francisco Villa Oeste | 166 | $56.0M | $337,000 |
| 9 | La Cruz de Huanacaxtle | 75 | $51.1M | $681,000 |
| 10 | Sayulita | 40 | $32.6M | $814,000 |
| 11 | Flamencos | 46 | $22.4M | $487,000 |
| 12 | San Pancho | 24 | $21.3M | $887,000 |
| 13 | Punta de Mita | 8 | $19.3M | $2,412,000 |
| 14 | Aramara | 59 | $18.3M | $310,000 |
| 14 zonas en total | 1,401 | $769,7M | $549,000 |
El precio de venta promedio ponderado por volumen refleja la mezcla de transacciones en cada zona, no el precio de una cotización típica.
Tres observaciones de la tabla de clasificación de 2025:
- South Shore ocupa el primer lugar por volumen en dólares a pesar de tener solo el octavo mayor número de unidades. La mezcla en South Shore se inclina fuertemente hacia condominios y casas frente a la playa de siete cifras, por lo que un número comparativamente pequeño de transacciones se traduce en un flujo de dólares desproporcionado.
- Centro South, clasificada como #2 por volumen, es la zona con mayor número de unidades de la bahía (179 ventas). Actúa como motor de las transacciones del núcleo urbano: amplio inventario, amplia gama de precios y gran número de compradores.
- Nuevo Vallarta West, en #3, refleja la tendencia de larga data de que la oferta de nuevas construcciones se desplace hacia el lado de Nayarit de la bahía. Ha sido una de las cinco zonas con mayor volumen de ventas en todos los años completos de este período.
Mirando seis años atrás, Marina es la historia de crecimiento individual más dramática: las ventas de unidades de condominios pasaron de 25 en 2020 a 135 en 2025, un aumento de cinco veces. Aramara, que no registró ninguna venta de condominios en 2020, registró 45 en 2025. Ambas reflejan la oferta de nueva construcción satisfaciendo la demanda redirigida post-COVID.
Tipo de propiedad: Trayectorias de seis años
Los tres tipos de propiedades cubiertos aquí han seguido caminos diferentes a través del período 2020-2026.
| Escribir | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Δ% a 6 años |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Condominio | 702 | 1,382 | 1,667 | 952 | 851 | 1,142 | +62.7% |
| Casa | 152 | 301 | 281 | 175 | 168 | 210 | +38.2% |
| Tierra | 36 | 78 | 47 | 59 | 53 | 49 | +36.1% |
| Total | 890 | 1,761 | 1,995 | 1,186 | 1,072 | 1,401 | +57.4% |
El volumen refleja una realidad diferente a la del recuento de unidades. Durante el mismo período, el volumen en dólares de los departamentos creció un 1401 % (de 243 millones en el primer trimestre del año pasado a 584 millones en el primer trimestre de este año), mientras que el volumen de las casas creció un 1661 % (de 64 millones en el primer trimestre del año pasado a 171 millones en el primer trimestre de este año). El volumen de terrenos creció solo un 261 % (de 11,7 millones a 14,7 millones) y es el mercado más pequeño por un orden de magnitud.
Condominios
La categoría más grande, el mayor crecimiento absoluto y la más sensible a las tasas. Los condominios son el punto de entrada típico para los compradores internacionales, el principal vehículo de inversión para estancias cortas (STR) y la clase de activos más directamente afectada por los ciclos de las tasas hipotecarias de EE. UU. La cartera de nuevos desarrollos de la bahía está predominantemente impulsada por condominios.
Casas
Un mercado más reducido en cuanto al número de unidades, pero con un crecimiento porcentual del volumen más rápido que el de los condominios durante ese periodo de seis años. Las casas presentan un precio promedio más elevado, especialmente en Punta de Mita, San Pancho, La Cruz y South Shore. El repunte de 2025 fue significativo, con un crecimiento de 251 unidades, y sugiere que este segmento es más resistente que el de los condominios a las fluctuaciones a corto plazo de las tasas de interés.
Tierra
La categoría más cíclica y la más pequeña. Una sola transacción de $3M a $7M en un año determinado puede alterar los totales de manera significativa, razón por la cual las cifras de Δ% del sector inmobiliario parecen irregulares. La demanda sostenible de terrenos sigue la trayectoria de los nuevos proyectos en desarrollo, que a su vez reflejan la absorción de condominios. Por lo tanto, el sector inmobiliario es un indicador adelantado del próximo ciclo de oferta de nuevas construcciones.
Lo que esto significa para compradores, vendedores e inversionistas
Para compradores
El inventario es mayor y el tiempo en el mercado es más prolongado que en cualquier otro momento de esta ventana de seis años. El recuento de listados activos para 2025 al cierre de año fue de aproximadamente 8,685 en la MLS general, muy por encima de los 4,316 activos a principios de 2020. Los compradores tienen un poder de negociación que no tenían en 2021 y 2022. La pregunta sobre el momento de la moneda importa más de lo que importaba cuando el peso era estructuralmente más débil. El segmento de lujo sigue inclinándose hacia el vendedor; el mercado medio está más equilibrado.
Para vendedores
El realismo en los precios importa. Los vendedores de 2024 y 2025 que se mantuvieron firmes en los precios de lista de 2022 vieron sus propiedades sin venderse. Los vendedores que fijaron precios de acuerdo con los niveles actuales del mercado cerraron tratos, a menudo cerca de lo solicitado. Los días en el mercado (DOM) se han extendido, pero las propiedades de calidad siguen vendiéndose. La inversión en fotografía profesional, precios precisos y una presentación limpia marca una diferencia mayor ahora que en el apogeo de la recuperación.
Para inversionistas
Las rentas a corto plazo siguen siendo atractivas a nivel global, pero las tasas de capitalización se han comprimido significativamente desde 2020. La cartera de nuevos desarrollos en la Zona Hotelera, Aramara y partes de Marina creará presión de suministro en la absorción de reventa durante los próximos 24 meses. La tesis a largo plazo (vientos demográficos favorables, inversión en infraestructura, creciente demanda internacional, ventaja cambiaria persistente) permanece intacta, pero el momento oportuno es más importante en 2026 de lo que fue en 2021.
Conclusión
Si dejamos de lado los detalles anuales, el panorama de los últimos seis años muestra una tendencia clara. El mercado inmobiliario de la Bahía de Banderas es, en esencia, más grande, más líquido y más internacional de lo que era a principios de 2020. El volumen total anual en dólares se sitúa en aproximadamente 2,4 veces el nivel de 2020, incluso tras el descenso registrado en lo que va de 2026. Los precios medios son un 501 % más altos. La oferta de nuevas construcciones se ha completado, la base de compradores se ha ampliado a más mercados de origen y la infraestructura institucional e informativa en torno al mercado ha madurado.
Ya sea que el resto de 2026 traiga un enfriamiento adicional, un aterrizaje suave o otro repunte, la dirección a mediano plazo (impulsada por la demografía, la infraestructura, la migración de estilos de vida y las dinámicas persistentes de la moneda) sigue siendo constructiva. Los próximos meses son los más interesantes en años. Cualquiera cuyos planes dependan de este mercado querrá estar observando de cerca.
El Resumen del Paseo Marítimo
Este informe forma parte de The Boardwalk Brief, nuestra serie continua sobre bienes raíces en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, escrita desde el interior del mercado de la Bahía de Banderas para las personas que se mueven a través de él. Los suscriptores reciben cada nuevo Brief tan pronto como se publica.
- Reseñas de mercado detalladas (PDF)
- Análisis profundos de zonas y barrios
- Seguimiento de los nuevos proyectos inmobiliarios en Puerto Vallarta y la Riviera Nayarit
- Perspectivas de compradores y vendedores de nuestros más de 15 años de experiencia en el terreno.
Metodología y fuentes
Datos obtenidos de FlexMLS a través de Boardwalk Realty Puerto Vallarta. Las catorce zonas rastreadas en este documento (Aramara, Bucerías, Centro Norte, Centro Sur, Flamingos, Francisco Villa Oeste, Zona Hotelera, La Cruz de Huanacaxtle, Marina, Nuevo Vallarta Oeste, Punta de Mita, San Pancho, Sayulita y Costa Sur) representan los submercados más activos de Bahía de Banderas en Puerto Vallarta (Jalisco) y Riviera Nayarit. Los tipos de propiedad cubiertos son Condominios, Casas y Terrenos; se excluyen los segmentos Comercial, Multifamiliar, Fraccional y Negocios.
Los períodos de año completo (2020 a 2025) reflejan cierres entre el 1 de enero y el 31 de diciembre. Los períodos YTD (YTD 2025, YTD 2026) reflejan cierres entre el 1 de enero y el 30 de abril. Las cifras YTD no son directamente comparables con los totales de año completo.
La información se considera confiable pero no está garantizada. © 2026 MLS y FBS. Preparado por Boardwalk Realty Puerto Vallarta, AMPI, CIPS, CONOCER, NAR.
