Mercado inmobiliario de Puerto Vallarta 2026: dos mercados, una bahía

En mayo publicamos una revisión de seis años del mercado inmobiliario de Puerto Vallarta y la cerramos con una pregunta. Las ventas cerradas de los primeros cuatro meses de 2026 iban muy por debajo de 2025, y escribimos que los siguientes dos trimestres dirían si era un aterrizaje suave, el inicio de una corrección más profunda o un bache de temporada. Esos meses ya pasaron, y la respuesta es más precisa que cualquiera de las tres.

Al cierre de agosto, las ventas cerradas en Puerto Vallarta y la Riviera Nayarit estaban 16% por debajo de los mismos ocho meses de 2025, y el volumen en dólares era 11% menor. Leída como una sola cifra, parece un mercado que se enfría parejo. No lo es. La caída está casi toda en un solo segmento: los departamentos en preventa, cuyas ventas registradas bajaron a la mitad. Los departamentos de reventa se vendieron más en 2026 que en 2025. Hoy la bahía son dos mercados que comparten la misma costa, y quien compra, vende o desarrolla aquí necesita saber en cuál está.

Esta edición es más amplia y más profunda que la primera. Cuenta cada venta de departamentos, casas y terrenos registrada en Puerto Vallarta y la Riviera Nayarit desde 2017, no solo las catorce zonas más activas, así que los totales son mayores que los que publicamos en mayo; la forma de la historia es la misma. Y suma lo que nuestra primera revisión no podía medir: el precio por metro cuadrado, las propiedades que se vendieron dos veces, qué tan seguido se rebaja el precio pedido, cómo terminan las propiedades publicadas y cuánto tardaría en venderse el inventario que hoy está en el mercado.

La vista larga, de 2017 a 2025

Antes de la pandemia, la bahía era un mercado de alrededor de mil ventas cerradas al año. Contamos 973 en 2017, 1,128 en 2018 y 1,165 en 2019, con un volumen que pasó de $283 a $415 millones de dólares conforme subían los precios y la parte de ventas de mayor precio.

2020 fue un bache, no un desplome. Las ventas bajaron 14%, a 1,004, y el volumen 19%, a $337 millones. Los viajes internacionales se detuvieron por meses y el peso tuvo una oscilación fuerte esa primavera, así que lo notable de 2020 es cuánto del mercado siguió funcionando.

Luego vino el auge. En 2021 las ventas subieron 90%, a 1,910, y el volumen se duplicó con creces, a $702 millones. En 2022 la bahía registró 2,175 ventas cerradas y $850 millones de volumen, los totales más altos de la historia que tenemos. El trabajo remoto, las tasas hipotecarias bajas en Norteamérica durante 2021, el valor acumulado en las casas de los compradores en sus países y una ola de nuevos proyectos de departamentos llegaron al mismo tiempo, y los proyectos fueron lo que más pesó: dos de cada tres departamentos vendidos en 2022 fueron de preventa.

Después llegó la corrección. Con las tasas de interés en Norteamérica al alza durante 2022 y 2023, las ventas cayeron 35% en 2023, a 1,404, y otro 7% en 2024, a 1,300. El volumen cayó menos: $632.5 millones en 2023 y $633.9 millones en 2024. Cambiaron de manos menos propiedades, pero las que se vendieron lo hicieron a precios más altos.

2025 fue la segunda ola. Las ventas subieron 24%, a 1,610, y el volumen 30%, a $821.8 millones, a menos de 4% del récord de 2022. Frente a 2019, el último año antes de la pandemia, la bahía cierra hoy 38% más ventas al año y el doble de volumen en dólares.

Departamentos, casas y terrenos en Puerto Vallarta y la Riviera Nayarit; cifras en dólares. El precio mediano es la venta de en medio del año, así que unas cuantas ventas muy grandes no lo mueven como mueven un promedio.

2026 hasta ahora: una brecha que se redujo

De enero a agosto de 2026, la bahía registró 960 ventas cerradas y $511.2 millones de dólares de volumen, contra 1,140 ventas y $574.2 millones en los mismos meses de 2025. Son 16% menos ventas y 11% menos volumen.

La vista mes a mes cambia la lectura. Los primeros cuatro meses de 2026 fueron 20% abajo de 2025, el enfriamiento que describimos en mayo. De mayo a agosto la brecha fue de 12%, y en julio y agosto juntos fue de 4%, con un volumen en esos dos meses 22% mayor que un año antes. Abril de 2025 fue un mes inusualmente fuerte, con 191 ventas, el de más ventas de ese año, y eso hace que abril de 2026 se vea más débil de lo que fue.

Que el volumen cayera menos que el número de ventas tiene una causa simple: la venta promedio fue más grande. La venta promedio de enero a agosto de 2026 fue de unos $532,000 dólares, contra unos $504,000 un año antes. Como muestra la siguiente sección, eso se debe sobre todo a un cambio en lo que se vendió, más que a un alza de precios.

Una nota sobre los tiempos. Las ventas de septiembre siguen llegando a los registros mientras escribimos, porque los cierres suelen reportarse semanas después de que ocurren, así que esta revisión termina en agosto. Un mes necesita unos treinta días antes de que su conteo sea confiable.

Dos mercados: reventa y preventa

Si se separan las cifras de 2026 según si la propiedad se vendió antes o después de construirse, la desaceleración casi desaparece de uno de los dos lados.

De enero a agosto, los departamentos de reventa registraron 486 ventas contra 426 un año antes, un alza de 14%, y su volumen subió 13%, a $261.6 millones de dólares. Las casas de reventa quedaron casi iguales, 203 contra 212. Los departamentos en preventa registraron 213 ventas contra 440, una caída de 52%, y su volumen bajó de $189.1 a $100.4 millones.

En suma, la bahía vendió 180 propiedades menos en esos ocho meses. Los departamentos y casas en preventa explican 225 ventas menos; la reventa de departamentos y casas sumó 51; los terrenos bajaron seis. Sin la preventa, 2026 va por encima de 2025.

Esto invierte la forma en que se construyó el mercado durante el auge. En 2020, poco más de la mitad de los departamentos vendidos en la bahía eran de preventa. Para 2022 eran dos de cada tres, 1,121 ventas de departamentos en preventa en un solo año. La proporción bajó a 44.6% en 2024, se recuperó a 48.9% en 2025 y, a agosto de 2026, es de 30.5%.

En la preventa están pasando tres cosas al mismo tiempo, y los registros muestran cada una.

• Se publican menos unidades nuevas. En los doce meses a agosto de 2026 aparecieron 1,054 nuevas unidades de preventa en venta, contra 2,028 en los doce meses anteriores. Los registros no permiten saber cuánto de eso son menos lanzamientos de proyectos y cuánto son desarrolladores que venden su inventario sin publicarlo para el resto de los corredores.
• Las unidades publicadas tardan más en venderse. La venta mediana de preventa de los últimos doce meses tardó 336 días de la publicación al contrato, contra 210 días en los doce meses anteriores.
• Muchas no se venden. En esos mismos doce meses, 1,136 unidades de preventa salieron del mercado sin venderse, contra 381 que sí se vendieron.

Lo que los registros no muestran es un desplome de precios. El departamento mediano en preventa se vendió en $4,122 dólares por metro cuadrado de enero a agosto de 2026, contra $4,178 en los mismos meses de 2025, una diferencia de alrededor de 1%. El precio por metro cuadrado se sostuvo mientras el número de unidades vendidas cayó a la mitad. La preventa sigue vendiéndose con un sobreprecio frente a la reventa, unos $4,100 por metro cuadrado contra $3,800 este año, que es el precio de un edificio nuevo, sus amenidades y sus acabados, pagado antes de la entrega.

¿Por qué ganó la reventa? Una propiedad terminada se puede ver, usar y rentar esta temporada; una fecha de entrega no. Los compradores que se volvieron más cuidadosos con los tiempos de construcción encontraron un mercado de reventa con margen para negociar y sin espera.

Dónde está la caída: precio y lugar

La desaceleración de la preventa tiene un rango de precio y una dirección.

Por precio, la caída se concentra entre $250,000 y $500,000 dólares, el rango en el que se vende la mayoría de los departamentos nuevos de la bahía. Las ventas en esa franja cayeron 29%, de 532 a 379, es decir, 153 de las 180 ventas menos. Por debajo de $250,000 el conteo bajó 7%. De $500,000 a $1 millón bajó 2%, y entre $1 y $2 millones no cambió, con 80 ventas en cada año. Arriba de $2 millones, donde unas cuantas ventas deciden el conteo, hubo 16 contra 19. Arriba de $500,000 el mercado casi no se frenó en 2026; la parte media sí.

Por lugar, tres zonas que absorbieron buena parte de la construcción nueva del auge explican la mayor parte de la baja. Marina Vallarta registró 58 ventas de enero a agosto contra 109 un año antes, la Zona Hotelera 56 contra 93, y Francisco Villa Oeste 65 contra 121. Juntas vendieron 144 propiedades menos, cuatro de cada cinco ventas menos en la bahía.

En las otras zonas grandes el panorama es más estable. La Costa Sur igualó exactamente su conteo de 2025, con 81 ventas, mientras su volumen subió de $70.8 a $81.3 millones de dólares. Nuevo Vallarta Oeste subió de 93 a 100 ventas. El Centro Norte quedó casi igual, 87 contra 90, y el Centro Sur, donde está la Zona Romántica, bajó de 129 a 120. Bucerías (105 a 92) y La Cruz de Huanacaxtle (59 a 50) cayeron 12% y 15%, y entre las zonas más pequeñas Aramara bajó de 39 a 27.

En todo 2025, la Costa Sur encabezó la bahía en volumen, con $100.0 millones de dólares en 114 ventas, seguida del Centro Sur con $95.1 millones y Nuevo Vallarta Oeste con $86.4 millones. El Centro Sur también registró más ventas que cualquier otra zona, 179. Las catorce zonas de nuestra primera revisión sumaron 1,394 de las 1,610 ventas de la bahía en 2025 y 93% de su volumen.

Zonas como las nombran los registros de las propiedades; cifras en dólares. El precio mediano es la venta de en medio del año en la zona.

Qué hicieron los precios

Nuestra primera revisión midió el precio con la venta promedio y advirtió que el promedio puede favorecer a un mercado: cuando las propiedades más baratas dejan de venderse, el promedio sube aunque ninguna propiedad valga más. Esta vez podemos hacerlo mejor de dos maneras.

La primera es el precio por metro cuadrado, que corrige por tamaño en un mercado donde un estudio y un penthouse de cuatro recámaras pueden estar en el mismo edificio. El departamento mediano se vendió en $2,397 dólares por metro cuadrado en 2020 y en $3,972 en 2025, un alza de 66%. Los mayores aumentos llegaron en 2022, 25%, en el pico de ventas, y en 2023, 19%, el año en que las ventas cayeron 35%. Las casas pasaron de $1,170 a $2,009 dólares por metro cuadrado de construcción en esos mismos años.

La corrección de 2023 y 2024 fue una corrección en cuántas propiedades se vendieron, no en a qué precio.

2026 es el primer año desde 2021 en que la cifra de los departamentos no subió: $3,929 por metro cuadrado a agosto, contra $3,972 en 2025. Parte de eso es la mezcla, porque entran menos unidades de preventa, que se venden con sobreprecio. Los departamentos de reventa por sí solos subieron 3%, de $3,714 a $3,828 por metro cuadrado, de enero a agosto de cada año. Las casas se mantuvieron en torno a $2,000.

La segunda medida compara una propiedad consigo misma. Algunas propiedades de los registros se vendieron dos veces, y para cada una podemos calcular el cambio anual de precio entre las dos ventas. Contamos solo las que se conservaron al menos seis meses, dejamos fuera aquellas cuya primera venta fue en preventa (su ganancia incluye el descuento de preventa) y los pares en que el precio bajó a la mitad o se triplicó (un error de captura o una remodelación mayor, no un movimiento del mercado).

Con esa medida, los propietarios que revendieron en 2020 habían visto una ganancia mediana de 4.8% al año, con una tenencia típica de tres a cuatro años. La cifra subió con el auge, a 10.5% anual en las reventas de 2022 y 12.6% en 2023, y se ha moderado desde entonces: 11.9% en 2024, 8.8% en 2025 y 6.9% en las reventas de enero a agosto de 2026, con una tenencia típica que ya se acerca a cinco años. Las ganancias siguen siendo positivas, pero se desaceleran, lo mismo que muestran las cifras por metro cuadrado.

Estas cifras son historia, no un pronóstico. Se basan en 53 a 101 reventas al año, y dentro de un mismo año los propietarios vieron resultados muy distintos: en 2026, la mitad central ganó entre 3.9% y 9.5% al año. Lo que hicieron los precios en la bahía no dice nada seguro sobre lo que harán.

Cómo se vende hoy: tiempo, rebajas y propiedades que no se venden

Si los precios se sostuvieron, ¿dónde se notó un mercado más blando? En el tiempo y en la negociación.

La propiedad mediana vendida de enero a agosto de 2026 pasó 226 días en el mercado, contra 193 en los mismos meses de 2025. En años completos, la mediana fue de 165 días en 2023, 182 en 2024 y 206 en 2025: se ha alargado cada año desde 2023, el último año en que los compradores todavía competían por un grupo más pequeño de propiedades en venta.

El precio pedido se rebaja mucho más seguido. En 2022, 7% de las ventas de departamentos llegó después de una rebaja del precio pedido. En 2023 fue una de cada ocho; en 2025 y 2026, cerca de una de cada tres, tanto en departamentos como en casas. La rebaja importa: los departamentos que se vendieron después de una rebaja en 2026 pasaron una mediana de 382 días en el mercado, contra 160 de los que se vendieron a su primer precio. La rebaja mediana en esos departamentos fue de 7.9%.

La diferencia entre el último precio pedido y el precio de venta, en cambio, casi no se ha movido. La venta mediana de 2026 cerró en 96.8% del último precio pedido, contra 97.7% en 2023. Frente al primer precio pedido, cerró en 95.0%. Los vendedores negocian a la vista, bajando el precio de la publicación, más que en la mesa de cierre.

La señal más clara de un mercado de compradores es lo que pasa con las propiedades que no se venden. De las propiedades de reventa que salieron del mercado de enero a agosto de 2026, 41% salió vendida; el resto venció o fue retirada por sus dueños. En 2024 la proporción vendida fue de 47%. Contando todas, preventa incluida, solo 31% de las propiedades que dejaron el mercado este año terminaron en una venta.

Oferta: cuánto duraría el inventario actual

Al 9 de octubre de 2026 había 3,767 departamentos, casas y terrenos en venta en la bahía, más 504 bajo contrato. Para poner esa cifra en contexto la dividimos entre el ritmo de ventas de los doce meses a agosto. El resultado es cuántos meses tardaría en venderse el inventario actual si no se publicara nada nuevo.

Para el mercado en conjunto, la respuesta es 31.6 meses. Si se separa otra vez, reaparecen los dos mercados. Las 1,731 propiedades de reventa tardarían unos 21 meses en venderse. Las 1,596 unidades de preventa tardarían unos 50 meses, más de cuatro años al ritmo de este año, y 78% de ellas lleva más de seis meses en el mercado.

Los mercados turísticos cargan más inventario que los mercados urbanos de donde viene la regla común, seis meses como la línea entre un mercado de compradores y uno de vendedores, así que estas cifras se leen mejor entre sí y a lo largo del tiempo. Leídas así, la preventa tiene más del doble de oferta que la reventa, y es el segmento donde hoy el comprador tiene más opciones y más poder de negociación.

Qué significa

Para quien compra

La actividad está en la reventa, y el precio de los departamentos de reventa sube despacio, alrededor de 3% por metro cuadrado este año, no al ritmo de dos dígitos de 2022 y 2023. Espera competencia por las propiedades con buen precio en zonas consolidadas como la Costa Sur, Nuevo Vallarta Oeste y el Centro Norte, y margen real para negociar en las que llevan meses publicadas. Una de cada tres ventas llega después de una rebaja, así que el historial de una propiedad es parte de tu negociación.

En la preventa, este año quien compra tiene la ventaja. Con unos cuatro años de oferta al ritmo actual, los desarrolladores tienen todas las razones para competir en planes de pago, compromisos de entrega y acabados, aunque el precio por metro cuadrado se sostenga. Antes de evaluar un descuento, pide el historial de entregas del desarrollador, el estado de los permisos y la estructura legal de la compra.

Para quien vende

Pon el precio del mercado que existe. Los registros son claros sobre lo que pasa si no: las propiedades que salen con un precio alto terminan rebajándose y esperan más del doble de tiempo. Cuatro de cada diez propiedades de reventa que salieron del mercado este año se vendieron; las demás vencieron o se retiraron. Las que se venden son, cada vez más, las que salen con el precio correcto desde el primer día. Una valuación de mercado basada en ventas recientes de tu edificio o tu calle es el punto de partida.

Para desarrolladores e inversionistas

La preventa no está rota; tiene exceso de oferta y va más lenta. Los proyectos que venden en 2026 lo hacen por producto, ubicación y certeza de entrega, y la caída concentrada entre $250,000 y $500,000 dólares muestra dónde es más dura la competencia por los compradores. Para quien compra para rentar, la reventa ofrece hoy propiedades terminadas a precios que dejaron de dispararse, con un historial de renta que se puede verificar en lugar de proyectar.

Conclusión

En mayo preguntamos si 2026 era un aterrizaje suave, el inicio de una corrección más profunda o una anomalía de temporada. La respuesta es una división. La reventa vive un mejor año que 2025 en número de ventas, con precios de los departamentos que siguen subiendo, más despacio. La preventa, que sostuvo el auge de 2021 y 2022, está en su propia corrección: la mitad de las ventas, esperas más largas y unos cuatro años de oferta al ritmo actual, hasta ahora con el precio por metro cuadrado casi sin cambio.

En el arco largo, la bahía es un mercado más grande y más líquido que antes de 2020: 38% más ventas al año que en 2019, el doble de volumen en dólares y un precio por metro cuadrado de los departamentos cerca de dos tercios más alto que en 2020. El siguiente capítulo de los bienes raíces en Puerto Vallarta depende de cómo se absorba el excedente de la preventa: con tiempo, con mejores condiciones o, a la larga, con precio. Seguiremos contando, y publicaremos lo que encontremos.

Si estás pensando en comprar o vender en la bahía, cuéntanos tu situación: la zona, el presupuesto y cómo piensas usar la propiedad. Te daremos una lectura basada en estas cifras y no en un titular. Puedes buscar propiedades en venta en toda la bahía o pedir una valuación de tu propiedad.